0 Investimento Immobiliare A Reddito E Rischio Cambio Valuta | L&T Blog

Nel pianeta terra ci sono diverse possibilità per fare un buon investimento immobiliare a reddito, soprattutto quando spostiamo l’attenzione dal panorama nazionale a quello internazionale.

Queste possibilità richiedono però delle attenzioni, o meglio delle conoscenze di base che chi è del settore conosce alla perfezione, ma che spesso sono ignote a chi lo approccia per la primissima volta.

E queste conoscenze devono essere considerate in fase di investimento, perché possa definirsi in modo sicuro e, soprattutto, fruttuoso.

Investimento Immobiliare A Reddito: La Questione Del Cambio

Partiamo da un dato di fatto: l’investimento immobiliare a reddito in Italia segue delle regole e chiede di prestare attenzione a determinati fattori.

Bene: anche l’investimento estero fa altrettanto, con l’aggiunta del rischio di cambio valuta che molto spesso non viene considerato e può invece spostare considerevolmente l’ago della bilancia nella conta dei profitti generati.

So che per chi è del settore questo argomento può sembrare scontato, banale forse, ma nella realtà sono molti i nostri clienti che hanno provato sulla loro pelle cosa significa non essere stati informati correttamente e quindi trovarsi a gestire un immobile che, a causa dell’oscillazione del cambio, ha generato un reddito diverso da quello che si aspettavano (in termini positivi e anche negativi).

Ma procediamo con calma, perché questo argomento mi sta a cuore e desidero fare chiarezza sull’insieme.

Perché chi desidera investire all’estero deve poter contare su un’informazione completa e, dettagliata e veritiera, ma anche perché mi sto accorgendo che sempre più mediatori omettono di informare i clienti su questo aspetto, generando un’informazione incompleta e dannosa ma, soprattutto, a mio avviso mossa dalla malafede.

Investimento Immobiliare A Reddito All’Estero: Cos’è Il Rischio Di Cambio

Quando compri un immobile all’estero l’acquisto va pagato con la valuta del paese dove esso si trova.

Se compri casa a Londra la pagherai in pounds, se lo fai a Miami in dollari, a Dubai in dirham e così via.

Fin qui tutto semplice, hai preventivamente calcolato quanti euro ti servono per effettuare il tuo acquisto e, se il tuo consulente è bravo, ti ha spiegato quali sono i paesi favorevoli dal punto di vista del cambio per procedere all’acquisto, in questo esatto momento.

Ma se a distanza di un anno (o di un diverso periodo di tempo) vuoi procedere alla vendita del tuo immobile, devi essere ben consapevole che la vendita avverrà nella stessa valuta con cui hai acquistato il tuo immobile, ovvero venderai in pounds a Londra, in dollari a Miami e in dirham a Dubai.

Ora chi è avvezzo al sistema mi dirà...Gianluca lo sappiamo…è logico… dove vuoi arrivare?

Al fatto che nel momento esatto in cui vendi, la moneta con cui stai facendo la tua operazione immobiliare può valere più, meno o uguale rispetto a quando hai acquistato l’immobile.

E questo si chiama rischio di cambio valuta.

Imprevedibile, assolutamente imprevedibile, il rischio di cambio valuta non può essere predetto da nessuno, nemmeno dagli esperti del settore perché dipende da mille e più fattori.

Può trattarsi della stabilità del governo in un certo periodo storico, di fattori economici, ambientali, anche di trend che concorrono a far oscillare la valuta di un certo paese.

Ecco che la vendita che tu vuoi concludere può risultare più o meno redditizia, al di la del prezzo a cui proponi l’immobile (non ne parliamo in questo articolo) ma per ragioni legate al cambio di valuta in atto.

rischi investimenti immobiliare estero

Facciamo un esempio per chiarire.

Domani procedi con l’acquisto di un appartamento a Londra che ti costa 500.000 pounds e il cambio odierno fra sterlina ed euro è di 1.14 euro.

È un cambio buono, quindi stai per fare un buon acquisto, perché ti servono 570.000 euro per comprare la tua casa nella city.

Ma l’anno prossimo Londra non ti interessa più e vuoi investire negli Stati Uniti perché trovi Miami più interessante per il tuo investimento immobiliare e decidi di vendere la tua casa a Londra.

Molto bene, decidi di fissare il prezzo a 550.000 pounds.

E qui si aprono 3 scenari:

1- il cambio è perfettamente uguale a quello con cui hai comprato, ovvero servono 1.14 euro per acquistare una sterlina.

Vendi a 550.000 pounds che con questo cambio sono 627.000 euro e hai generato un profitto di 57.000 euro.

2- il cambio è sfavorevole in vendita, per acquistare una sterlina ti servono 1.10 euro. Vendendo a 550.000 sterline il cambio va a 605.000 euro, e il profitto è di 35.000 euro.

3- il cambio è favorevole in vendita, ovvero una sterlina vale 1.20 euro. Bene, tu vendi a 550.000 sterline quindi 660.000 euro e hai generato un profitto di 90.000 euro

Ricapitolando:

– cambio uguale a quando hai acquistato, 1.14 >>> 627.000 euro (prezzo attuale di vendita in euro ) – 570.0000 (prezzo a cui hai acquistato in euro)= profitto di 57.000 euro

– cambio inferiore a quando hai acquistato, 1.10 >>> 605.000 euro (prezzo attuale di vendita in euro) – 570.000 (prezzo a cui hai acquistato in euro)= profitto di 35.000 euro

– cambio superiore a quando hai acquistato, 1.20 >>> 660.000 euro (prezzo attuale di vendita in euro) -570.000 euro (prezzo a cui hai acquistato in euro) = profitto di 90.000 euro.

Attenzione, questo esempio è su base di un cambio inventato, e devi considerare che il profitto nella realtà non è questo, perché vi saranno sicuramente delle spese o altre voci che concorrono a modificarlo.

Questi numeri sono solo esempi, perché tu possa comprendere che esiste questo rischio di cambio e può influenzare anche in modo importante il tuo investimento immobiliare a reddito.

Ora potresti dirmi…beh aspetto che il cambio sia favorevole per vendere..

Certo che sì, ma tutto dipende da quale è la tua situazione, da quale è la tua disponibilità e da quali sono le tue possibilità.

Ovvio che se l’investimento può essere calibrato sui tempi e sui modi anche nel momento della vendita, tutto di guadagnato (letteralmente).

Se viceversa dovessi trovarti nella condizione di dove vendere, velocemente, perché ti serve liquidità o per mille altri motivi, allora devi essere informato su questo rischio e valutarlo in fase di acquisto del tuo immobile all’estero.

Mi ripeto, chi è avvezzo alla finanza e conosce l’universo degli investimento può trovare questo articolo fanciullesco, ma molte sono le persone che non conoscono questa dinamica ed è doveroso renderlo noto per avere a disposizione un‘informazione completa e corretta in materia.

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Il Rischio Cambio valuta Vale Anche Per Gli Affitti?

E lo stesso rischio di cambio vale anche per gli affitti, ovvero per le rendite a lungo tempo.

In questo caso si creano solitamente delle curve, che variano in base alle oscillazioni della moneta.

Ma la sostanza non cambia, perché il cambio può essere favorevole e quindi farti guadagnare più EURO quando affitti l’immobile all’estero o anche meno, in proporzione, a seconda di tutto quello che può succedere in un determinato mercato.

La previsione è infattibile, quindi si tratta di un rischio che deve essere considerato, ma che come può essere a segno meno può essere a segno più, o anche a segno zero.

Ciò che conta è che tu lo conosca e ne sia informato.

Ecco perché la nostra società accompagna chi desidera investire negli immobili all’estero con un servizio di consulenza professionale, dove ciò di cui ti ho parlato in questo post ti viene illustrato chiaramente perché non vi siano dubbi, fraintendimenti o mal comprensioni.

E la consulenza è preziosa perché un investimento immobiliare a reddito possa essere ben ragionato, certamente al momento dell’acquisto, ma anche con una certa attenzione rivolta al futuro e alle scelte che potranno far seguito alla vendita o all’eventuale locazione.

Se desideri contattarci questo è il link che ti serve.