0 Crowdfunding immobiliare è rivoluzione?| Blog L&T

Il crowdfunding immobiliare estende la sua natura di ‘raccolta di fondi dal basso‘ al settore degli immobili ed è sbarcato anche in Italia, forte di avere già conquistato gli Stati Uniti e di essersi imposto in molti paesi europei.

Si tratta di un fenomeno di grande interesse, che abbiamo scelto di approfondire perché si tratta di una novità assoluta nel settore e perché ci sembra giusto fare una buona comparazione con i servizi proposti dalla nostra società, impegnata negli investimenti immobiliari all’estero in una forma più ‘classica’.

Il crowdfunding immobiliare si sta accendendo anche in Italia grazie a una modifica legislativa, la cosiddetta Manovrina 2017 che, di fatto, ha eliminato lo sbarramento dei beneficiari dell’equity crowdfunding che erano inizialmente solo le imprese innovative, quindi le start up. A conti fatti, era alquanto difficile far rientrare imprese edili in questo settore, ma con l’abolizione del limite, anche queste attività hanno potuto approfittare della cosiddetta ‘raccolta dal basso’.

E in effetti, alcune piattaforme non hanno certo perso tempo come ribadito dal Sole24Ore e hanno immediatamente aperto la raccolta fondi agli investitori di tutto il paese. Un esempio rilevante è la rete di impresa Crowdre che chiederà alle persone di investire nel progetto ‘La città di vetro’ direttamente dal portale Wearestarting, che si propone come il punto di riferimento attuale nel crowdfunding immobiliare. In questo caso, si tratta di una riqualificazione mista fra pubblico e privato dislocata in località Altare in provincia di Savona e che sorgerà attorno ad una ex vetreria.

Tecnicamente, chi partecipa al crowdfunding immobiliare andrà ad acquistare delle quote della società Altare Srl e il progetto punta a raccogliere 5 milioni di euro, che è il massimo attualmente consentito dalla legge italiana.

Questo è il primo esempio di crowdfunding immobiliare e la domanda sorge quindi spontanea, ovvero: ‘Chi sono gli investitori?’, ‘Chi decide di investire nel mattone anche se in questa forma così speciale?’

In primo luogo, si possono evidenziare gli investitori rodati, che vogliono diversificare il loro portafoglio con un po’ di ‘mattone’, ma desiderano farlo impiegando strumenti moderni ed evoluti e appoggiarsi a progetti guidati da società fidate. Vi sono quindi le singole persone, che possono investire cifre piccine, a partire da 500 euro e che, secondo gli esperti, conterranno sempre di più nel prossimo futuro.

Dall’altra parte vi sono le società che, con il crowdfunding immobiliare, cercano e trovano un punto di riferimento alternativo al canale bancario, che piace alle persone e che permette di sviluppare un progetto velocemente, senza le pressioni degli istituti di credito e pianificando progetti a lungo termine che possono garantire una rendita di sicuro interesse.

In conclusione, il concetto base del crowdfunding immobiliare è che ci guadagnano tutti, ancor più se i progetti immobiliari vengono realizzati con canoni ambientali di eccellenza e guardano al recupero di aree abbandonate ma di interesse storico, artistico e paesaggistico.

investimento immobiliare

Il crowdfunding immobiliare: acquisto- sviluppo- vendita

Il crowdfunding immobiliare è agli albori in Italia e gli investitori si propongono di ottenere risultati nel breve medio termine. Ecco che il processo prevede l’acquisto di un immobile o di un terreno, la sua ristrutturazione o costruzione ex novo e la vendita. A conti fatti, si tratta di un vero e proprio investimento, in un settore dato più volte per ‘spacciato’ come l’immobiliare in Italia.

Ovviamente, l’obiettivo delle società che lavorano nel crowdfunding immobiliare è di snellire lo scambio di quote e di poter lavorare anche con forme di investimento fluide, che assomigliano a delle vere e proprie quote o azioni, quindi di sviluppare l’investimento anche nel lungo termine.

Condizione imprescindibile perché il crowdfunding funzioni è sicuramente la serietà delle società che vi operano, perché se in un portale vengono caricati 100 progetti e 10 di essi non vanno a buon fine, significa che la piattaforma intera non va bene e i finanziamenti dal basso smetteranno di arrivare. Se, viceversa, la raccolta dal basso saprà dare i suoi frutti nei tempi stimati e con le caratteristiche programmate, allora l’investimento potrà rivelarsi buono e il passaparola, assieme alla crescita dei portali stessi, faranno il resto.

Ma nella pratica come funziona il crowdfunding immobiliare?

Oggigiorno le banche finanziano un massimo del 50% di un’operazione immobiliare. Le società che operano nel crowdfunding immobiliare cercano di sostituire parzialmente le banche, ovvero nel totale di 100% il 40% del finanziamento viene chiesto alla banca per acquistare un terreno o una proprietà da ristrutturare, il 20% viene messo in prima persona e il resto viene chiesto con il crowdfunding immobiliare.

Il progetto viene quindi pubblicato sulla piattaforma dove si trova una dettagliata documentazione, con immagini, business plan e conti economici, perché chi investe possa seguire con cura ogni fase del progetto e valutare la bontà e il progresso del suo investimento. Prima di caricare i progetti viene fatta un’analisi severissima e vi sono delle tecniche che valutano la fattibilità dell’intera operazione.

Caratteristica peculiare è il tracking, ovvero la piattaforma rilascia un track record in modo che tutti possano vedere come si si sta evolvendo il progetto. In questo modo tutti, investitori e non, possono valutare la serietà della società e viceversa, non investire se una una certa impresa non è stata in grado di concludere il progetto nei tempi e nei modi stabiliti. Questo modello di feedback ha decretato, negli Stati Uniti, il successo delle piattaforme e delle stesse società impegnate nel crowdfunding immobiliare.

investimenti crowdfunding immobiliare

Crowdfunding immobiliare = crowd capitalism?

C’è chi giura che fra dieci anni l’accesso al credito sarà completamente ribaltato e legge il crowdfunding immobiliare come il tassello mancante per dimostrare che delle banche si può anche fare a meno, o quasi. I dati sono interessanti, perché il mercato mondiale del crowdfunding immobiliare ha raggiunto finora quota 1 miliardo di dollari e, secondo le stime degli analisti, può toccare i 2.5 miliardi di dollari alla fine del 2017.

Ma i tempi sono maturi per parlare di una vera e propria sostituzione? E’ forse più cauto e corretto parlare di un canale parallelo di accesso al credito, che si sta sviluppando e sta crescendo in tutto il mondo in modo veloce?

I dati rivelano che, negli Stati Uniti, piattaforme come Fundrise o iFunding hanno stimato una crescita del 250% del crowdfunding immobiliare entro al fine dell’anno. Queste piattaforme sono attive ognuna con le sue peculiarità e, anche in Italia, lo sviluppo si sta facendo sentire. Molti sono, infatti, i progetti legati al recupero edilizio, le commistioni fra publico e privato che interessano il settore turistico e anche i ‘semplici’ investimenti di ristrutturazione e vendita che si rivolgono alla bioedilizia e alle costruzioni energeticamente autosufficienti.

Housers crowdfunding immobiliare

E poi c’è il caso Housers

Housers è una piattaforma spagnola che ha raggiunto il grande pubblico con un marketing importante, diffuso nelle reti televisive e abbondante nei canali social. Housers è una fintech creata nel 2015 a Madrid, in Spagna e oggi conta più di 50mila utenti. Niente male per una start up nata da neanche due anni, che permette agli investitori di partire da un capitale di appena 50 euro.

I dati parlano chiaro, perché Housers ha creato una community florida e vivace che, in meno di due anni, ha raccolto persone da 90 nazioni diverse e ha investito più di 25 milioni di euro su un totale di 101 immobili. I mercati immobiliari sono esteri, in particolare quello spagnolo, ma anche l’Italia è presente con progetti dislocati su Milano.

Housers permette agli investitori di concentrarsi su uno o più progetti, raccoglie i fondi necessari e fornisce garanzie concerete. La persona investe, ad esempio, 500 euro su un progetto di riqualificazione immobiliare e poi l’immobile viene venduto o affittato. Eco che chi ha investito con il crowdfunding immobbiliare può ottenere il ritorno sul capitale investito con gli interessi promessi.

‘Democratizzare il mercato immobiliare’, questo è il claim di Housers che guarda al popolo e mira a sbloccare anche il mercato immobiliare partendo dalle piccole cifre e non dai numeri da capogiro che vengono spesso chiesti per accedere al credito e concludere un investimento.

La rivoluzione parte dal basso? Forse sì, perché lavora un po’ come fanno le formichine, piano e con cura, per costruire pezzetto dopo pezzetto una torta che verra spartita fra tutti, con guadagni proporzionali dall’ammontare investito.

Intervista a Gianluca Santacatterina in merito al crowdfunding immobiliare

Gianluca, quali sono i punti a favore del crowdfunding immobiliare?

Sicuramente è positivo un prodotto che permetta all’investitore di entrare nel mondo del real estate anche con importi molto bassi, a partire da euro 500.

E’ altrettanto interessante il fatto che la piattaforma di crowdfunding garantisca massima trasparenza nei vari processi, dalla valutazione del progetto all’informazione su ogni processo e fase successive.

Un’altra domanda, hai qualche perplessità in merito a questo sistema?

Bisognerà effettivamente capire se tali promesse di trasparenza verranno effettivamente rispettate e se, visto che la piattaforma stessa si propone con investimenti a partire da 500 euro, verranno raggiunti gli obbiettivi di finanziamento dell’operazione, considerando che il settore immobiliare necessita di cospicui investimenti.

Sarà quindi importante che la piattaforma riesca effettivamente a raccogliere un grande numero di adesioni senza disperderle fra i vari progetti. Sarà inoltre importante capire le garanzie offerte ai sottoscrittori e alla possibilità poi di uscire dall’operazione.

Una considerazione pratica?

Forse, ripeto forse, il settore immobiliare va affrontato solamente quando ci sono le reali disponibilità per farlo.

Il mercato immobiliare estero offre la possibilità di accedervi con investimenti minori oppure creando degli Investment Club. Ma tutto si gioca, come sempre, sulla buona consulenza, che sa esporre le diverse opzioni e permette a chi vuole investire di concentrarsi su un prodotto adeguato alle sue esigenze e alle sue aspettative.

La più grande differenza fra il crowdfunding immobiliare e il servizio che offri con la tua società?

Il crowdfunding immobiliare è collettivo e parte dal popolo, è una forma di investimento che può essere davvero leggera ma anche importante, se un investitore sceglie di impegnarci fondi cospicui. L’investimento immobiliare proposto da noi è ovviamente personale, ma è importante conoscere le varie opzioni e le varie possibilità che il mercato offre oggigiorno, perché alcuni investimenti chiedono un capitale sicuramente poco impegnativo, con risultati di rendita decisamente interessanti.

Ripeto, ciò che conta è essere indirizzati in modo corretto e noi siamo a servizio dei clienti per esporre le soluzioni più adeguate, in base alla singola situazione, per offrire un servizio sartoriale, ‘cucito su misura’ delle richieste, delle aspettative e delle possibilità dei nostri clienti.

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